DISCLAIMER: De informatie in dit artikel betreft enkel het Vlaamse Gewest en niet de andere gewesten van het land. Bovendien wordt deze informatie u aangeboden ten indicatieve titel, zonder enige garantie of aansprakelijkheid van onze kant. Voordat u een beslissing neemt op basis van deze informatie, dient u altijd eerst contact op te nemen met uw CENTURY 21 kantoor of met uw notaris, vermits er belangrijke nuances (voorwaarden, modaliteiten, enz.) en/of updates over dit onderwerp kunnen bestaan, waarvan u best op de hoogte wordt gesteld.
Stand van zaken op 8 november 2024
Na advies van de Sociaal Economische Raad van Vlaanderen (SERV), de Vlaamse Onderwijsraad (VLOR), de Vlaamse Raad voor Welzijn, Volksgezondheid en Gezin (SAR WVG), de Strategische Adviesraad voor Cultuur, Jeugd, Sport en Media (SARC), de Strategische Adviesraad Landbouw en Visserij (SALV), de Mobiliteitsraad (MORA), de Milieu- en Natuurraad (Minaraad), de Strategische Adviesraad voor Ruimtelijke Ordening en Onroerend Erfgoed (SARO) en van de Raad van State; en na onderhandelingen met de sociale partners, beslist de Vlaamse Regering tot definitieve goedkeuring van het ontwerp van Programmadecreet bij de begrotingsopmaak 2025. Het bevat de maatregelen die nodig zijn om de begroting uitvoerbaar te maken. Het wordt nu ingediend bij het Vlaams Parlement.
Stand van zaken op 15 november 2024
Het ontwerp van Programmadecreet werd ingediend bij het Vlaams Parlement op 8 november 2024. De voorzitter van het Vlaams Parlement heeft het ontwerp verwezen naar de volgende Commissies, waar het momenteel in behandeling is:
Commissie voor Binnenlands Bestuur en Inburgering
Commissie voor Brussel en de Vlaamse Rand en Dierenwelzijn
Commissie voor Buitenlands Beleid, Europese Aangelegenheden en Internationale Samenwerking
Commissie voor Cultuur, Jeugd, Sport en Media
Commissie voor Economie, Werk, Sociale Economie, Wetenschap en Innovatie
Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën, Begroting, Justitie en Onroerend Erfgoed
Commissie voor Landbouw, Visserij en Plattelandsbeleid
Commissie voor Leefmilieu, Natuur en Ruimtelijke Ordening
Commissie voor Onderwijs
Commissie voor Mobiliteit en Openbare Werken
Commissie voor Welzijn, Volksgezondheid, Gezin, Armoedebestrijding en Gelijke Kansen
Commissie voor Wonen, Toerisme, Energie en Klimaat.
Opgelet: de definitieve tekst van het decreet zal pas bekend zijn na de behandeling en aanneming ervan door het Vlaams Parlement zelf en de publicatie van het aangenomen decreet in het Belgisch Staatsblad.
Wat voorziet de voorlopige versie van het ontwerp van programmadecreet m.b.t. de registratierechten bij aankoop van een onroerend goed?
Gunsttarief voor enige eigen woning daalt van 3% naar 2%
Het klassiek verlaagd tarief voor de enige eigen gezinswoning (vandaag: 3%) daalt verder naar 2%. Dat is dus 10% goedkoper dan het standaardtarief. Het ijkpunt is de datum van de authentieke akte. Wie voor 01/01/2025 een onderhandse verkoopovereenkomst ondertekent (of heeft ondertekend), kan dus perfect van de tariefdaling genieten, op voorwaarde dat de akte pas vanaf 01/01/2025 wordt verleden.
Het ontwerp van programmadecreet bevat geen wijzigingen aan de voorwaarden om een woning aan het klassieke gunsttarief (binnenkort 2%) te kunnen aankopen. De domiciliëringstermijn en de termijn voor de verkoop van verhinderend bezit (‘tolerantie causaal verband’) blijven bijvoorbeeld dezelfde. Het ontwerp van programmadecreet zegt ook niets over wijzigingen op vlak van fiscale boetes. In het regeerakkoord staat dat deze niet meer altijd proportioneel zijn. Wellicht wordt hier later in de legislatuur op teruggekomen. So far echter geen veranderingen.
Het extravoordelig 1%-tarief voor IER en sloop/heropbouw verdwijnt
Vandaag kan een koper extra voordeel doen als hij na de aankoop van een enige eigen gezinswoning deze energetisch renoveert of sloop/heropbouwt. De koper betaalt dan 1% registratierechten in plaats van het klassieke gunsttarief van 3%. Dit afzonderlijke gunsttarief van 1% verdwijnt vanaf 01/01/2025.
Belangrijk: bepaalde kopers zullen hier nadeel door ondervinden. Wie een enige gezinswoning koopt met het oog op IER (intensieve energetische renovatie) of sloop/heropbouw betaalt vanaf 01/01/2025 immers 1% meer Vlaams verkooprecht dan vandaag. Vandaag betaalt zo iemand inderdaad registratierechten aan het extra voordelig tarief van 1%, terwijl hij na 01/01/2025 registratierechten zal betalen aan het klassieke gunsttarief (dat ondertussen verlaagd zal zijn naar 2%).
Kopers doen er dan ook goed aan om na te gaan of ze in aanmerking kunnen komen voor het huidige extravoordelig gunsttarief van 1% bij IER of sloop/heropbouw. Zo ja, zullen ze best hun aankoop versnellen. Qua timing is daar nog ruimte voor. Voor de afschaffing van het 1%-tarief wordt immers een ander ijkpunt gebruikt: de datum van het compromis (onderhandse verkoopovereenkomsten).
Opgelet: ook verlaagd tarief voor schenking bij IER sneuvelt vanaf 01/01/2025. Sinds 1 juli 2015 bestaat er een verlaagd tarief in de schenkbelasting voor het scenario waarbij de begiftigde vervolgens het geschonken goed ingrijpend energetisch renoveert. Het gunsttarief werkt door middel van een teruggave: bij de schenking zelf betaalt men het normale tarief. Als achteraf kan worden aangetoond dat het pand energetisch werd gerenoveerd, krijgt men het te veel betaalde uitgekeerd via een teruggave. Op 01/01/2025 wordt deze gunstregeling echter geschrapt. Net als het 1%-tarief in het verkooprecht redeneert de Vlaamse regering dat er geen voldoende stimulans meer van uitgaat.
Daling van de bijkomende korting wanneer de enige eigen woning ook een “bescheiden woning” is
Bij de aankoop van een enige eigen én ‘bescheiden’ woning kan u, naast het klassieke gunsttarief voor de registratierechten, nog van een extra korting genieten. Een ‘bescheiden’ woning is een woning met een maximale aankoopprijs. Deze maximale aankoopprijs bedraagt 220.000€ (of 240.000€ in de centrumsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand).
Deze extra korting blijft bestaan, maar wordt verlaagd vanaf 01/01/2025. Zij zal vanaf dan 1.867€ bedragen t.o.v. 2.800€ vandaag. De grensbedragen van 220.000€ en 240.000€ om te genieten van deze extra korting veranderen niet.
Wijzigingen aan andere tarieven
Het tarief van de registratierechten voor beroepsverkopers stijgt van 4% naar 6%. Deze aanpassing geldt voor alle verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2025. Voorlopig hebben we geen weet van enige andere aanpassing aan het stelsel voor beroepsverkopers. De termijnen voor wederverkopen blijven tot nader order ongewijzigd.
De gunsttarieven van de registratierechten bij de aankoop van onroerend erfgoed verdwijnen. Zowel de halvering naar 6% voor de aankoop van een beschermd monument als het afzonderlijke tarief van 1% gaan op de schop. Dat laatste tarief kan een koper momenteel genieten bij de aankoop van een beschermd monument dat hij of zij vervolgens als gezinswoning gebruikt.
Deze gunstregelingen zullen niet meer toepasselijk zijn op onderhandse verkoopovereenkomsten (compromissen) die vanaf 1 januari 2025 worden gesloten, zonder rekening te houden met eventuele opschortende voorwaardes (de ‘naakte’ datum telt).
Opgelet: het gunsttarief in de schenkbelasting voor de schenking van een beschermd monument verdwijnt eveneens vanaf 01/01/2025.
Kort samengevat: Twee ijkpunten
Kort samengevat moet je twee ijkpunten in gedachten houden:
De datum van de authentieke akte voor:
Het klassieke gunsttarief van 3% die verlaagt naar 2% voor de enige eigen gezinswoning;
De extra korting van 2.800€ die verlaagt naar 1.867€ voor de enige eigen én bescheiden gezinswoning.
De ‘naakte datum’ van de onderhandse overeenkomst (compromis) is belangrijk voor:
Afschaffing gunsttarief van 1% voor IER of sloop/herbouw
Afschaffing gunsttarieven onroerend erfgoed.
Belangrijk is dus dat wie het 1%-tarief voor IER of sloop/heropbouw OF de gunsttarieven bij de aankoop van een beschermd monument nog wil krijgen zeker een onderhandse verkoopovereenkomst afsluit voor 01/01/2025. We raden af om in dit scenario met een wederkerige belofte te werken, aangezien je hier moet bewijzen dat deze belofte effectief gelicht is voor 01/01/2025. Een klassiek compromis geeft meer zekerheid inzake bewijskracht tegenover de fiscus.
Ongewijzigde tarieven
Het basistarief blijft 12%
Het 10%-tarief voor natuurgebieden & landbouwgrond -> Geen wijzigingen
Het 7%-tarief bij SVK-verhuur van de aangekochte woning -> Geen wijzigingen
Andere fiscale wijzigingen (dan de registratierechten) die betrekking hebben op eigendom van onroerend goed
Afschaffing verlaagde onroerende voorheffing voor energiezuinige woningen. De Vlaamse Codex Fiscaliteit voorziet momenteel nog een 100% vermindering van de onroerende voorheffing voor een ingrijpende energetische renovatie voor een maximaal behaald E-peil van E60. Voor gedeeltelijke herbouw of herbouw geldt een 50% en 100% vermindering respectievelijk voor een maximaal E-peil van E20 en E10. Alle details kan je terugvinden op deze webstek van de Vlaamse overheid. Deze kortingen worden met ingang van 01/01/2025 geschrapt. Let wel, bestaande dossiers worden gehonoreerd. Wie de korting vandaag krijgt, behoudt ze tot het einde van de periode.
Om nog voor de vermindering in aanmerking te komen is de datum van de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning cruciaal. Als die aanvraag is ingediend voor 01/09/2025 kan je de korting nog inroepen.
Verlenging van de verdachte periode in de erfbelasting. Het ontwerp van programmadecreet voorziet dat de verdachte periode voortaan 5 jaar zal bedragen in plaats van 3. Concreet: handgiften die niet via een schenkingsakte zijn geregistreerd zullen alsnog tot de nalatenschap gerekend worden indien de schenker binnen 5 jaar overlijdt. Dat maakt de keuze complexer om al dan niet voor een schenkingsakte te kiezen (en dus schenkbelasting te betalen). Deze wijziging geldt voor roerende schenkingen (onroerende moeten sowieso via een akte gebeuren). Maar, dergelijke handgiften zijn vrij courant voorafgaand aan vastgoedaankopen (niet in het minst in functie van een gesplitste aankoop). Deze wijziging zal dus indirect impact hebben op de vastgoedmarkt. Deze wijziging wordt van kracht op 01/01/2025 en geldt voor alle handgiften die vanaf die datum gebeuren. Voor oudere handgiften blijft de termijn 3 jaar.
Bronnen:
https://beslissingenvlaamseregering.vlaanderen.be/?dateOption=select&endDate=2024-11-08T22%3A59%3A59.000Z&ministerFirstName=Ben&ministerId=5fed907ee6670526694a0697&ministerLastName=Weyts&startDate=2024-11-07T23%3A00%3A00.000Z
https://www.vlaamsparlement.be/nl/parlementaire-documenten/parlementaire-initiatieven/1836416
https://www.cib.be/actua/b15929df-9f6b-4192-82bf-1ed17d92ff5e/breaking-dit-verandert-er-vanaf-1-januari-2025-op-het-vlak-van-vastgoedfiscaliteit